2019年春節(jié)后，房地產(chǎn)企業(yè)又迎來一波發(fā)債潮，大有“井噴”之勢(shì)。包括碧桂園、中國(guó)恒大、中國(guó)奧園、融創(chuàng)中國(guó)、融信中國(guó)、正榮地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、綠城中國(guó)、世茂房地產(chǎn)等數(shù)十家房企密集發(fā)債。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至到2月18日，2019年以來房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模已達(dá)1546.45億元（國(guó)內(nèi)816.51億元，海外729.94億元），超過2018年同期規(guī)模。其中，已公告發(fā)行的地產(chǎn)債數(shù)量98只，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模816.51億元，分別比去年增加108.51%、86.63%。

另一方面，近期房企的融資成本依然高昂，個(gè)別房企新發(fā)行的美元票據(jù)利率甚至超過了10%。禹洲地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書黃展鴻對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，目前房企的融資成本遠(yuǎn)比2017年和2018年初的時(shí)候要高。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，短期的融資高峰并不代表對(duì)房企融資監(jiān)管的放松，公司債獲批增長(zhǎng)的確會(huì)緩解部分房企的短期資金壓力，但從國(guó)家對(duì)于房企資金的監(jiān)管來看，并未出現(xiàn)松動(dòng)的明顯信號(hào)，在大概率上依然會(huì)維持對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資金的嚴(yán)監(jiān)管。

高成本

2019年以來，房企雖然密集融資，但普遍成本較高。2月19日，融信中國(guó)公告稱，擬發(fā)行2.07億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.25%，票據(jù)將于2021年到期。另一家閩系房企正榮地產(chǎn)近期融資頻次也很高，且均保持較高的融資成本。

2月20日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，2.3億美元2021年到期的優(yōu)先票據(jù)于香港聯(lián)合交易所發(fā)行上市，年利率為9.8%；1月16日，正榮地產(chǎn)公告稱，額外發(fā)行1.5億美元2020年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率10.5%。

禹洲地產(chǎn)2019年以來已經(jīng)進(jìn)行了三筆融資，其中兩筆美元優(yōu)先票據(jù)的利率分別為8.5%和8.625%。

一些規(guī)模相對(duì)較小的房企在境外發(fā)債的成本則相對(duì)更高，1月9日當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)到了15.5%。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，1月房企發(fā)行了11筆中期票據(jù)，其中10筆是美元中期票據(jù)，合計(jì)37.5億美元，折合人民幣251.7億元人民幣，除了當(dāng)代置業(yè)外，其余債務(wù)利率均在7.13%-9.125%之間。

克而瑞報(bào)告指出，目前房企融資成本依然處于高位，1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，環(huán)比下降0.17個(gè)百分點(diǎn)。境外債融資成本達(dá)到了7.86%，環(huán)比增加了0.32個(gè)百分點(diǎn)，使得整體的融資成本依然處于最近幾年來的較高水平，企業(yè)融資成本壓力仍在。

值得一提的是，今年一批即將到期的債券，無(wú)論是選擇回售還是延期，均面臨成本上漲的情況。在融資難的背景下，房企往往會(huì)選擇主動(dòng)上調(diào)利率，目的是為了吸引投資者繼續(xù)持有債券?！皫啄昵暗膫同F(xiàn)在的利率水平相差比較大，現(xiàn)在快到期了，原先的投資者肯定不會(huì)接受原來的利率，自然而然就調(diào)整了。不上調(diào)的話，就要準(zhǔn)備現(xiàn)金去回購(gòu)，而且現(xiàn)在發(fā)行公司債的成功幾率比以前低，發(fā)行的利率也許會(huì)更高。”一位大型房企匿名人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分析說。

例如，2月15日，福建陽(yáng)光集團(tuán)有限公司宣布，現(xiàn)有美元債券FJYango6.8504/05/20的票息將由當(dāng)前的6.85%上調(diào)至12.0%，2019年4月5日起生效。這意味著這筆債務(wù)的成本接近翻倍。

據(jù)悉，該筆3年期債券發(fā)行于2017年4月5日，根據(jù)規(guī)定，債券持有人有權(quán)選擇在2019年4月5日將債券回售給發(fā)行人。今年新發(fā)行債券利息往往高于2017年的債券利息，發(fā)行人行使回售權(quán)的幾率很高。因此，發(fā)行人主動(dòng)大幅上調(diào)票息，意在鼓勵(lì)投資者放棄行使回售選擇權(quán)。

大規(guī)模

雖然成本高昂，但2019年初開發(fā)商融資還是迎來了一個(gè)小高峰?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月房企境內(nèi)外發(fā)債總量大幅增加，達(dá)到了1095.79億元，環(huán)比上升91.8%。創(chuàng)下2018年以來融資歷史新高。

其中，境外債發(fā)行占比為67.6%，發(fā)行規(guī)模為740.4億元，環(huán)比增加了141.9%，主要是中國(guó)恒大、碧桂園和禹洲地產(chǎn)等企業(yè)均發(fā)行了大額境外優(yōu)先票據(jù)。尤其是中國(guó)恒大單月就發(fā)行了約合201.5億元的境外優(yōu)先票據(jù)。

2月份以來，房企境外融資更加密集，僅在2月19日，融信、佳兆業(yè)、龍光、華潤(rùn)、華夏幸福等房企均宣布發(fā)行境外債券。張波表示，主要有兩方面因素在推動(dòng)，外因是融資環(huán)境逐步轉(zhuǎn)好，內(nèi)因是房企具有強(qiáng)烈的融資需求。

從用途來看，近期房企發(fā)行的債券多數(shù)用于償還舊債。一位中型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，目前房企獲批的公司債用途也只能用于“借新還舊”。

1月底，綠城中國(guó)發(fā)布公告，將發(fā)行4億美元三年期不可贖回優(yōu)先永續(xù)票據(jù)，初始分派率為8.125%，這筆債務(wù)主要用于償還綠城中國(guó)現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)充公司日常運(yùn)營(yíng)。

雖然房企融資規(guī)模持續(xù)走高，但也有部分房企的融資受到了限制。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近1個(gè)月，包括濱江、寶龍、紅星美凱龍?jiān)趦?nèi)的7單房企ABS被中止。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，2019年以來房企融資只是階段性開閘，目前的融資規(guī)模相當(dāng)于2018年上半年同期水平，但并不能認(rèn)定這是地產(chǎn)融資環(huán)境的整體放松，“今年依然會(huì)延續(xù)去年緊縮的融資環(huán)境，尤其是前三季度。”

“房企融資整體難言樂觀，相比2018年融資難度，2019年融資會(huì)呈現(xiàn)適度定向式放松，但這并不代表房企在2019年融資無(wú)虞?！睆埐ǚ治稣f。

償債高峰

近期房企密集融資的背后，是逐漸加大的償債壓力。多位受訪人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，2019年是房企償債高峰期之一，多數(shù)房企面臨較大的債務(wù)壓力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，未來五年房企海內(nèi)外合計(jì)債務(wù)到期規(guī)模達(dá)2.93萬(wàn)億元，其中2019年到期債務(wù)為6178億元。從2019年開始，未來五年房企國(guó)內(nèi)債券到期規(guī)模達(dá)2.14萬(wàn)億元。其中2019年、2020年償還規(guī)模分別達(dá)4648.80億元、4430.66億元，2021年債務(wù)規(guī)模更是達(dá)到7155.06億元。計(jì)入短期債券后，上述數(shù)字還將更高。

海外債方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2019年房企海外債到期規(guī)模將達(dá)225.80億美元（折合人民幣1529.66億元），歷史首次突破200億美元關(guān)口。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)，2019年房地產(chǎn)境內(nèi)外債券還款總額相當(dāng)于2018年兩倍多。張波指出，在此背景下，房企生存壓力持續(xù)增加，在融資側(cè)有針對(duì)性、有重點(diǎn)地適度調(diào)整，可以有效避免行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模危機(jī)。

事實(shí)上，在債券到期高峰期即將到來之際，自2018年底開始，已有個(gè)別小房企出現(xiàn)債券違約現(xiàn)象。2018年12月24日，銀億股份發(fā)布公告稱，公司因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，未能按時(shí)足額支付“15銀億01”2018年已登記回售債券的本金約2.99億元，發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約。

2019年，中小房企要面對(duì)更大的生存壓力。恒大研究院的最新報(bào)告指出，龍頭房企杠桿水平最低、短期償債能力好且債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)可能性最小，而小房企杠桿水平最高，短期償債壓力最大且高度依賴短期債務(wù)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性最弱。

“整體而言，健康穩(wěn)健的企業(yè)的融資渠道還是暢通的?！秉S展鴻說。