“近兩年來，越來越多的基金公司將視野投入到商業(yè)地產(chǎn)領域，尤其是純商業(yè)，這在以前是很少見的?！惫獯蟀彩Y產(chǎn)管理商業(yè)運營管理中心總經(jīng)理林寶泰向《證券日報》等記者表示，類REITS等商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)證券化融資渠道的放開，讓盤活存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的路徑越來越寬。

“接下來，要以資產(chǎn)管理邏輯回歸運營商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，才能擁抱資產(chǎn)證券化的紅利?！痹谥袊虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇（第十五屆）年會上，浙江佳源商業(yè)集團有限公司總裁盧忠表示，過去大多數(shù)開發(fā)商靠住宅板塊的利潤覆蓋去做商業(yè)，未來則要“認清商業(yè)資產(chǎn)證券化給我們帶來的機會，做好運營才能獲得資本青睞”。

資產(chǎn)證券化融資規(guī)模劇增

據(jù)CNABS統(tǒng)計，2017年，一級市場商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)支持證券（包括資產(chǎn)支持票據(jù)）共發(fā)行35單，規(guī)模897.67億元，分別為2016年的2.69倍和2.53倍，發(fā)展迅猛。

從產(chǎn)品類型來看，CMBS累計發(fā)行19單，發(fā)行規(guī)模606.30億元；類REITS累計發(fā)行16單，發(fā)行規(guī)模291.37億元。CMBS和類REITS單數(shù)相差不大，發(fā)行金額相差較大，單體規(guī)模大的資產(chǎn)仍以操作CMBS模式為主。

“這兩年真正資產(chǎn)證券化發(fā)行成功的有400多個案例，涉及金額數(shù)量巨大。”上海溢臻投資管理有限公司董事長劉曉蘭在上述論壇上表示，近兩年，市場上出現(xiàn)了很多個性化的類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這是過去幾年金融機構都繞道走的領域，尤其購物中心是不敢看的，基本上都在做寫字樓。

事實上，在當前的房地產(chǎn)市場，過去庫存量巨大的住宅市場去化效果顯著，難啃的骨頭變成了存量商業(yè)地產(chǎn)難以盤活。更重要的是，中小城市存量物業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過一、二線城市，而現(xiàn)有的購物中心模式，只能盤活僅10%的商業(yè)地產(chǎn)項目。

而在商業(yè)地產(chǎn)運營商看來，骨頭難啃，卻仍有機會。因此，資本開始關注購物中心等商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)了。

助力盤活存量商業(yè)

據(jù)記者了解，光大安石在盤活存量商業(yè)時，擅長非傳統(tǒng)的基金資管運營模式，即收購存量商業(yè)項目改造運營后，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。資產(chǎn)證券化則是光大安石管理的持有性地產(chǎn)基金退出的主要渠道之一。

“從商業(yè)的整體邏輯來說，管理的再好，若沒有一個退出渠道，租金效益還是非常低的?！北本┚乓顺巧坦苡邢薰救A東區(qū)總經(jīng)理陳麗琳表示，之前的資本方不是很青睞商業(yè)，是因為它是一個非標產(chǎn)品，不同的項目操盤手做出來的最后收益都完全不一樣，這跟整體運營能力，城市能級和項目規(guī)模都是有很大關系。

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)沉淀了大量資金，其資金成本則侵蝕收益空間，這也是難啃的骨頭之一。陳麗琳表示，國內(nèi)現(xiàn)在的資金成本是6%－15%，成本很高，所以很多開發(fā)商想通過運營租金的綜合收入去覆蓋掉資金成本，但多數(shù)開發(fā)企業(yè)做不到，最后可能拿出20％股權或者30%股權去轉(zhuǎn)讓，再反哺持有新的物業(yè)。在這些問題的背后，若打通運營條線，讓資方看到運營方的資產(chǎn)盤活和收益能力，則可以享受到資產(chǎn)證券化的紅利。

另有業(yè)內(nèi)人士稱，未來做商業(yè)地產(chǎn)，首選一定要有足夠的長遠的資金；另外則是資金成本足夠便宜，再加上足夠?qū)I(yè)的管理團隊，才能把握住商業(yè)地產(chǎn)釋放價值的機會。